아파트 청약과 전매, 분양권 정보

아파트 청약이라고 하면 어렵다고 느끼시는 분들 많을 겁니다. 

오늘은 아파트 청약과 분양권 투자에 대해서 알아보는 시간을 가져보려합니다.

 

1. 아파트 청약과 전매 

분양권은 미래에 지어질 신축 아파트를 보유할 수 있는 권리입니다. 

분양권 당첨자를 정하는 아파트 청약절차에는 랜덤으로 선정하는 추첨제와 여러가지 고득점순으로 뽑는 가점제가 있습니다. 

 

큰 수익이 날 거라고 기대되는 서울 로또 청약에는 수 백, 수천대일의 경쟁율을 보이고 있습니다. 

 

청약을 통해 최초 분양받는 사람(수분양자)에게 분양권을 사는것을 분양권 전매하고 하며

심리와 수요에 따라 최초에 계약된 계약금에서 +/- 프리미엄이 극명하게 나뉘게 됩니다. 

 

'- 분양권 : 미래에 지어질 아파트를 보유할 권리

'- 전매 : 분양권을 권리 상태에서 파는것 

'- 플러스피 : 플러스 프리미엄, 웃돈 주고 사려함

'-마이너스피: 마이너스 프리미엄, 손해 보고 팔려고함

 

2. 분양권 투자 과정 

분양권은 3~4년이 걸리는 긴호흡의 투자이며, 어떻게 진행되는지 알아야 현명한 선택이 가능합니다. 

 

1. 청약공고

2. 청약

3. 당첨발표

4. 계약

5. 공사

6. 사전점검

7.잔금납부

8.입주

 

가. 청약 공고

신축 아파트 청약을 위해 가격, 세대 정보 등 아파트 정보가 공개되는 첫번째 절차입니다. 

청약 공고상에서 확인 할 수 있는 정보를 가지고 2~3년뒤에 입주를 상상해 봅니다. 

 

입주할때 주변 시세보다 저렴하다고 생각될 경우 청약 대박 

주변 시세보다 매력이 크지 않다고 생각될떄는 청약 쪽박의 결과가 납니다. 

 

나. 청약 

실제로 집 살 권리는 받고 싶은 사람이 뽑기 절차를 신청하는 날입니다. 

특별공급, 1순위 공급 등 조건이 따로 있는데 인기있는 단지는 1순위 청약안에서

대부분 끝나기 떄문에 본인의 1순위 조건을 만들어주는것이 필수입니다. 

 

다. 당첨자 발표

청약 당첨 결과를 공개하는 날입니다. 총 신청한 사람의 수와 당첨자 명단에서 청약의 인기를 알 수 있으며 투자 매력이 높으면 경쟁율이 높고, 그 높은 경쟁율이 곧 프리미엄으로 이어집니다. 

 

라. 계약 

계약은 실제로 건물을 다 짓고 나면 잔금을 치르고 아파트 소유를 가져오겠다고 분양사와 시행사가 서명하는 행위입니다. 이 계약 절차는 매우 중요한데 보통 청약이 됐을때는 기쁜 마음에 계약의 중요성을 간과할 수 있으나, 

무조건 중요하게 생각하셔야 합니다.

 

계약 후 중도금이 실행되기전까지는 계약금 포기시 계약을 취소 할 수 있습니다. 

하지만 중도금 납부 후에는 시기에 맞게 중도금을 내야할 의무와 최종잔금 지급 의무가 생깁니다.  

 

예를들어 5억 분양가 아파트에 10% 인 5천만원 계약을 한 후, 입주할 때 잔금 4.5억이 필요한데

이부분까지도 신중하게 계산을 해야합니다. 

 

좋은 사례로는 입주시 매매, 전세시세가 올라서 본인이 부담할 부분이 거의 없게 되는 상황이며

나쁜 사례로는 입주시 전세를 못맞춰 마피로 매매를 하게 되는 최악의 상황이 있을 수 있습니다. 

 

마. 공사 

계약까지 했다면 2~3년은 정해진 기간에 중도금을 내기만 하면 됩니다. 여기서 한가지 위험부분이 발생하는데요 

정해진 공사일정과 정해진 공사 절차를 계약자가 확인 할 수 없습니다. 

 

그러다보니 건설사 사정 (예, 코로나 시기, 러시아 우크라이나 전쟁 발발 등) 에 따라 자재수급 및 인력 조달 문제를 핑계로 공사가 몇 개월 밀리기도 하고, 날림으로 시공을 하는 문제가 종종 발생합니다. (철근 누락, 주차장 붕괴 등)

 

바. 사전점검 

입주 예정일 45일 전에는 사전점검을 통해 입주할 아파트가 잘 지어졌는지 입주민이 확인을 하고, 하자가 있는 경우 보수를 해달라고 요청할 수 있는 장치가 있지만 부실한 절차가 많아 문제제기가 계속 되고있습니다. 

24년도에는 법개정을 통해 공사가 끝나고 나서 사전점검을 하도록 바뀐다고 하는데, 조속히 처리가 됐으면 하는 바람입니다. 

 

사. 잔금 납부 

아파트 준공일이 정해지면 중도금을 상환하고 잔금을 내어야 하는 2가지 의무가 생깁니다. 

 

'- 중도금 상환 :준공전까지 받은  중도금을 상황해야함 

'- 잔금납부 : 건설사에 중도금 대신 잔금을 납부해야함 

 

아. 입주 

대출을 받거나 전세금 잔금을 납부하고, 관리비까지 납부하고 나면 입주를 위한 의무가 끝나고 

입주증을 발급 받을 수 있습니다. 드디어 긴 분양권 투자 일정이 끝나고 내집으로 들어 갈 수 있습니다. 

 

사실 청약당첨이 쉬운일이 아니기 때문에, 본인이 원하는 지역의 입주 예정인 아파트를  프리미엄 피를 주고 

구매하는 것도 좋은 방법이긴 합니다. 

다만, 플피는  본인이 융통할 수 자금안에서 진행하는 것이 현명할 것으로 보입니다. 

 

여기까지 아파트 청약과 분양권  투자 과정을 살펴보았습니다. 

 

이상 트윈마마였습니다. 

 

감사합니다.