부동산 담보 대출 DSR DTI LTV 중도상환수수료

1. 주택담보대출이란

 

아파트, 단독주택, 빌라 등 집을 담보로 빌리는 것을 말합니다. 

은행에서 돈을 빌려 줄 때는 돈을 빌리는 사람이 부채를 잘 갚을 수 있을지 따져보고 빌려줍니다.

이때 잘 갚겠다는 뜻으로 자신의 집을 징표로 담보로 내걸게 되며 이것이 바로 주택담보대출(주담대)입니다.

 

2. DTI , LTV, DSR 무엇일까요 

 

주택담보대출 정책들 발표시  DTI , LTV, DSR 빠지지 않는 용어들이며, 주택을 담보로 금융기관에서 돈을 얼마까지 빌릴 수 있는지 측정하는 방법으로 은행에서는 신용이나 담보로 잡고 돈을 빌려주며

이때 빌릴 수 있는 한도가 얼마인지 갚을 수 있는 능력이 어느 정도인지 평가하고 빌려주는데 이때 사용하는 용어입니다. 

 

1) DTI(Debt to income)sms 총부채상환비율로 금융부채를 갚을 수 있는 능력을 소득으로 따져 한도를 결정하는 계산비율입니다. 상환금액이 소득의 일정비율을 넘어서지 않도록 하며 무분별한 대출을 막기 위한 제도입니다. 

 

[계산법 ]

DTI는 개인의 일년동안 상환해야 하는 금액이 일 년 동안 소득 대비 몇% 인지?

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[(담보대출원금 + 기타 이자 상환액) ÷ 개인소득] × 100

분	기타지역	조정대상지역	투기과열지구	투기지역
일반	60%	50%	40%	40%
생애최초	60%

 

DTI 부동산계산기에서 확인 가능합니다. 

예) 연소득(세후) 0.5억 & 2.2억 담보대출(5.5%, 상환 120개월) + 0.5억 신용대출  DTI 59.2%

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연소득(세후) 1.0억 & 9.0억 담보대출(5.5%, 상환 360개월) + 2.0억 신용대출 DTI 60.9%

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2) 대출금을 합해서 계산하는 DSR

DSR(Debt Service Ratio)은 심사할 때 이용자의 모든 대출금에서 원리금 상환부담을 계산합니다. 

금융기관에서 주담보, 자동차 할부금, 학자금 등을 빌릴 때 원리금을 포함합니다. 

DSR은 차주가 일 년 동안 갚아야 할 모든 금액에 대한 원리금을 연소득으로 나누어 계산합니다.

즉 원리금 상환액 총합계와 연산소득이 되는 것입니다. 

 

[계산법]

DSR = 원리금 상환액 총합계 ÷ 연간소득

 

DTI에 더 강화된 규제로 

주담대 + 신용 + 카드론 +오토론 등이 부채금액에 포함되어 산정

전세 & 예적금 담보 & 보험약관 & 사내 대출 미포함

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[(모든 부채의 연간 원금 + 기타 이자 상환액) ÷ 개인소득] × 100

은행권은 40% 비은행권은 50%

 

예시로 연소득이 5천만 원일 경우 연간 갚아야 하는 원리금 2천만 원 일 경우 

DSR은 40%가 됩니다.

만약 빌리려는 금융 기간의 DSR 한도가 80%라면 80~40인 40%, 즉 2천만 원 빌릴 수 있습니다. 

 

3) LTV(loan To Value ratio) : 주택 담보인정비율

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부동산의 가치에 따라 몇 % 까지 대출이 가능한 비율을 뜻합니다. 

​금융기관에서 주택을 담보로 할 때, 담보물의 실제가치에서 얼마만큼 가치를 인정해서 빌려줄 건지 퍼센트로 환산하여 계산하는 방법입니다. 

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예) 5억 부동산 LTV 70% 대출 가능 금액은 3.5억

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부동산 가치가 1억 상승하게 되면 LTV로 인한 대출가능 금액이 커지겠지만

예) 6억 70% 4.2억 대출가능

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부동산 가치가 1억 하락하게 되면 LTV로 인한 대출가능 금액이 작아져요!!

예) 4억 70% 2.8억 대출가능

 

여기서 LTV가 70%라고 해서 모두 해주는 건 아니며 

전세세입지가 살고 있는 경우 전세보증금을 뺀 금액에서 빌려줍니다. 

 

[주택가격 & 지역별 LTV 적용구분]

주택가격	구분	기타지역	조정대상	투기(과열)지역
9억 이하	무주택자 (서민실수요자)	70%	60%	50%
	1주택 (처분조건)	70%	50%	50%
	2주택자 이상	60%	30%	30%
9억 초과	9익 이하 분	9억 이하 동일	50%	50%
	9억 초과 분		30%	30%
15억 이하			9억 이하 동일	불가

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※ 중도상환수수료

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일반적으로 대출 실행 후 3년 이내 대출금을 상환 할 때 은행에 지불해야 하는 수수료이며 

중도상환금액 × 중도상환해약금 요율 × 잔존기간 ÷ 대출기간으로 계산합니다. 

 

고정금리 약1.4%, 변동금리 약1.2% 대출을 실행한 다음날이 수수료가 제일 높고

면제 3년 바로 전일이 수수료가 제일 낮아요!!

대출실행 한 은행 어플과 부동산계산기에서 중도상환수수료 확인가능합니다. 

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경락잔금대출의 실행 할 경우

"실거주"라면 대출 "금리"에 집중

"단기매도" & "임차인"을 맞추기 전까지 금액이 필요할 경우 "중도상환수수료"에 집중하는것이 중요합니다. 

 

부동산 담보대출 용어 정리를 끝내겠습니다. 

 

이상 트윈마마였습니다.

 

감사합니다.